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但是上市交易有一些限制的

时间:2019-08-25 06:48 来源:未知 作者:admin

  三、算账购买二手房,有一些税费产生、且贷款额度有限制,必须提前做好一个测算。1、税费:不同性质的房产,税费差异较大,简单介绍几种大家常遇到的(1)契税:买方缴纳(且未必须缴纳,不分性质),家庭首次购买唯一住房90㎡以下1%;90㎡-140㎡1.5%;140㎡以上3%。购买非家庭唯一住房 3%。(2)普通商品房:满五唯一(即出售房获取该房产已满5年,且是家庭为单位名下唯一住房):营业税(3月30日最新政策,满二年就免征)、个税均免征;满五不唯一:营业税免征(3月30日最新政策,满二年就免征),个人所得税一般按照本次售价减去原购置价差额的20%征收。不满五(3月30日最新政策,不满二年):营业税5.6%,个税按差额的20%缴纳(3)公房/央产房公房就是以前单位自己盖的房子,并依照规定向职工出售公有住宅楼房,已购公有住房,就是职工按照成本价或者标准价购买的公有住房。这种房产虽然也有房产证,但是上市交易有一些限制的,记住一定要问清楚或者在补充协议约定:会不会产生额外税费,特别是土地出让金(最好约定这个费用无论多少由卖方承担);出售方的配偶是不是同意出售;出售房产是不是要得到单位的同意,或者还要去配偶单位确认(央产房一般需要,因为他们要核实家庭为单位是不是还有其他公房)教训分享:我看上一套央产房,业主明确表示该房产是家庭名下满五唯一公房;中介表示该单位的央产房他们已经卖了很多,上市交易完全没问题;插曲是我们在询问出售方配偶的工作信息时,他们一直未说明。最终,我们签署的购房合同和补充协议(因公房交易需要得到原单位的上市许可,出售方比较谨慎,签了免责条款);问题来了,最终对方无法拿到上市许可,原因是她老公是部队的,他们单位同意出售该房产,但是需要给配偶单位发个确认函,确认名下没有其他公房。业主不敢去发送这个函,原因是部队有分房(没有产权、没有网签;且分房时,承诺过家庭为单位名下无其他公房),这要是一发函,部队就知道他们名下有一套房产了。崩溃……公房税费:与普通商品房比,主要差异在土地出让金(有可能需要补足原来购房时优惠价的部分)和个人所得税(以前公房管理混乱,税务局查询不到购房合同、契税等信息,就可以认定为无法查询原值的房产,个税不按差额缴纳,直接按照本次出售价格的1%缴)。(4)如上所述税费的税率,对应的税基就是出售价,这个词也是有讲究的。原因有二:其一,尽量降低税费,在房产成交总价上,可以将其分为购房款和装修家居补充款,其中缴纳税费是按照购房款计算的;其二,二手房因为使用年限有限,银代为了证明在未来出现无法还贷情况下收回的房产可以抵消贷款额度,要进行房产评估,一般这个评估价是低于目前的成交价位的。2、首付款:如果父母经济困难无法支持首付,年轻人首付款压力大,所以需要好好计算。(1)教训:记住购买二手房的首付款款不是简单按照房价的30%去测算的,因为银行或者公积金贷款是有上限的。(2)举例:一套出售价格200万,九几年的二手房;正常的市场评估价需要打折扣,每一个地区都有一个评估指导价上限,大概为出售价格的85%到90%之间。先计算最高商业贷款限额=200*88%*70%=123.2万,那么首付款=200-123.2=76.8万。3、中介费:北京大中介的服务费一般都为成交总价的2.7%,链家不打折或者最低能到2.5%;我选的是我爱我家,可以谈折扣到七五折。同时,对于链家独家房源(所谓独家,就是只在链家卖,链家承诺给出售房卖出好价格,有效期一般为3个月;对于这个独家的法律效力,有待确认)也在链家看;我的基本原则是,跟哪家中介看的房子,最终就选择哪家去签约,省的到时候中介之间瞎捣鬼。4、月供:(1)贷款年限:影响因素有购房人年龄、房产剩余可使用年限、房屋结构(砖结构或者砖混结构贷款年限短,结构在房产证上有),且公积金贷款最高年限一般低于商业贷款的年限,如果是组合贷款,那么就按照公积金年限统一执行。计算方式不是很清楚,大概是:砖结构或

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